Qué es el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra permite al arrendatario vivir en una casa pagando alquiler mensual, el cual se le podrá descontar del precio de compra finalizado el periodo establecido. Es cierto que los bancos cuentan en este momento con muy buenas opciones para acceder al crédito, sin embargo, muchas personas se encuentran con un obstáculo difícil de salvar: tener que contar con ahorros para contratar una hipoteca.

Para estos compradores y para otros, puede existir una alternativa, nos referimos a descubrir las condiciones del alquiler con opción a compra.

¿Cuáles son las condiciones de un alquiler con opción a compra?

Las condiciones de un alquiler con opción a compra se plasman en dos contratos: un contrato de compraventa y un contrato de alquiler.

Este contrato da derecho al inquilino a vivir durante un tiempo en lavivienda antes de adquirir propiedad de la vivienda.  Cuando finaliza el plazo acordado, podrá comprar la vivienda o renunciar a hacerlo. Como verás en las siguientes líneas, esta última opción conlleva siempre una pérdida económica.

Lo habitual es que a la hora de firmar este tipo de contratos se entregue cierta cantidad, que será descontada del precio final de la compraventa. Suele ser inferior a la cantidad que se tendría que entregar como entrada para adquirir una vivienda. Si por cualquier razón el inquilino renuncia a comprar la propiedad, perderá ese dinero entregado. También se descontará las mensualidades pagadas como alquiler, en su totalidad o un porcentaje. 

Para optar por este producto debes tener una garantía de poder acceder más adelante a la compra. Por supuesto, debes comprobar que la vivienda no tenga ningún tipo de carga.

¿Cómo es el contrato de un alquiler con opción a compra?

Lo primero que debes conocer que es el contrato de un alquiler con opción a compra está aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En el contrato tienen que aparecer tanto el objeto del contrato como el precio de la vivienda. Es decir, se determina cuánto tiempo durará el alquiler, cuál será la renta que tendrá que pagar el inquilino, el precio de la compraventa, la entrada y qué cantidades se descontarán del precio establecido para la operación.

A partir de su firma, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda el tiempo que aparezca en la compraventa. Por lo tanto, hasta que se cumpla el plazo establecido el propietario no podrá vender, ceder o alquilar la vivienda a un tercero. En este post te contamos todo lo que necesitas saber sobre cómo vender un piso con inquilino sin problemas. 

Durante todo el tiempo que dure el contrato del alquiler con opción a compra, el inquilino tiene el derecho en exclusiva a adquirir la vivienda. Además, puede ejercer este derecho antes de concluya el plazo acordado.

Es interesante tener claro que el precio de la compraventa no puede ser cambiado ni por el dueño de la vivienda ni por el inquilino. Lo que sí podría sufrir variaciones es el precio del alquiler. Esto ocurrirá si el propietario incluye una cláusula que marque su revisión anual teniendo en cuenta el IPC.

¿Merece la pena un contrato de alquiler con opción a compra?

En principio, las condiciones del alquiler con opción a compra pueden ser beneficiosas para ambas partes. Siempre que se firme un contrato claro, que especifique en qué consiste el acuerdo.

Un aspecto que debes tener claro es que si el inquilino deja de pagar la renta durante dos meses, perderá tanto el derecho a la compra como el dinero que ha aportado como prima. Lo habitual es que estos contratos se inscriban en el Registro de la Propiedad, pero tienen que ponerse de acuerdo tanto el inquilino como el propietario sobre los requisitos a cumplir por ambas partes. 

El contrato de alquiler con opción a compra está sujeto Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Esto conlleva que el dueño tiene que declarar el alquiler y el inquilino se lo puede deducir. También se tendrá que declarar la compraventa.